Neuerungen für Vermieter

Für Vermieter kommen 2021 einige gesetzliche Änderungen, die es zu beachten gibt. Zusätzlich werden sich für Sie bereits bestehende Vorschriften und Regeln ändern, wie zum Beispiel die Vorgaben für den Energieausweis, die Reform des Mietspiegelrechts oder steuerliche Vergünstigungen.

Seit dem 1. November 2020 gibt es eine einzige, einheitliche Rechtsgrundlage für die energetischen Anforderungen an Neu- und Altbauten. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) löst Vorgängergesetze wie Energieeinspargesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab. Mit dem neuen Gesetz gibt es auch einige Änderungen beim Energieausweis. Sie betreffen den Verbrauchsausweis, der auf dem tatsächlichen Energieverbrauch beruht und gelten nach einer Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2021 für alle Bestandsgebäude. Nach den neuen Bestimmungen ist der Hauseigentümer dafür verantwortlich, dass die Daten, die er dem Aussteller zur Verfügung stellt, richtig sind. Neben der reinen Datenauswertung ist künftig auch eine Begehung oder Fotoanalyse für die Ausstellung des Ausweises gefordert. Für Sie als Hauseigentümerin und Vermieter bedeutet dies zwar Mehraufwand, aber Sie erhalten möglicherweise auch präzisere Modernisierungsempfehlungen.

Der Bundesrat hat am 25.06.2021 das Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts verabschiedet. Hiermit wurden Mindestanforderungen an Mietspiegel beschlossen, um die Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter zu erhöhen.

Hier sind die wesentlichen Fakten des überarbeiteten Gesetzes:

• Alle Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen künftig einen Mietspiegel erstellen.
• Vermieter und Mieter werden verpflichtet, Auskunft über ihr Mietverhältnis und die Merkmale der Wohnung zu erteilen. Bis dato war die Teilnahme an der Umfrage zum Mietspiegel freiwillig.
• Mietspiegel sind wie bisher nach zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen, qualifizierte Mietspiegel nach vier Jahren neu zu erstellen.
• Die Befugnisse zur Datenverarbeitung werden erweitert, um die Bedingungen für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel zu verbessern. Denn die Voraussetzung für qualifizierte Mietspiegel ist eine repräsentative Datengrundlage. Die erweiterten Befugnisse betreffen Melderegister, bei Verwaltung der Grundsteuer bekannt gewordene Daten sowie Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus.
• Es ist weiterhin möglich, Mieterhöhungen für Wohnungen, für die ein qualifizierter Mietspiegel Angaben enthält, durch andere Mittel wie die Angabe von Vergleichswohnungen zu begründen.

Sie wollen 2021 Ihre Wohnung verkaufen? Dann sollten Sie sich möglicherweise beeilen, bevor das Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft tritt. Die umstrittene Novelle des Baugesetzbuches sieht in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bis Ende 2025 vor. Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 18.12.2020 zu dem Entwurf Stellung genommen und unter anderem eine bis 2025 befristete Umwandlungsbremse befürwortet.

Mit der Einführung der CO2-Bepreisung ab 2021 von zunächst 25 Euro pro Tonne werden allgemein die Heizkosten steigen. Mit dem Argument, dass Mieter und Mieterinnen auf diese Kosten nur bedingt Einfluss nehmen können, haben die SPD-geführten Ministerien eine Beteiligung der Vermietenden von mindestens 50 Prozent ins Gespräch gebracht. Eine solche begrenzte Umlage wäre nach dem Klimaschutzprogramm der Bundesregierung möglich. Darüber entschieden ist jedoch noch nicht.

Seit August 2019 können Privatleute, die in eine neu gebaute Wohnung investieren und diese für zehn Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermieten, in den ersten vier Jahren nach Anschaffung bis zu fünf Prozent der Kosten steuerlich absetzen. Die Regelung gilt noch bis zum 31.12.2021. Voraussetzung ist aber, dass die Wohnung tatsächlich im Jahr der Fertigstellung erworben wird. Wenn Sie nach dem Jahreswechsel eine Wohnung erwerben, die schon 2020 fertig wurde, gilt sie im Sinne des Gesetzes nicht mehr als neu. Wird die Wohnung dagegen beispielsweise im Januar 2021 fertig, kommt die Abschreibung auch noch beim Kauf im Herbst des Jahres in Frage. Dabei gilt der Übergangstermin im Notarvertrag.

Ab dem 1.1.2021 gilt nun auch in Berlin und Brandenburg eine Rauchwarnmelderpflicht für Bestandsgebäude. Wer vermietet, ist für die Installation verantwortlich. In Brandenburg gilt dies auch für die Wartung. Nach diesen Änderungen gilt die Pflicht für Rauchmeldegeräte im Hausbestand nun für alle Bundesländer außer Sachsen.

Seit dem 01. Dezember 2020 gilt das reformierte Wohnungseigentumsgesetz. Dies verleiht Wohnungseigentümern sowohl mehr Entscheidungsspielräume als auch mehr Planungssicherheit. Sie profitieren von effizienteren Verfahren bei Verwaltung und Beschlussfassungen sowie von genau zu definierenden Kompetenzen des Verwalters. Die Eigentümergemeinschaft kann mehr Verantwortung an den Verwalter delegieren, ohne an Rechten einzubüßen. Das WEG stellt sicher, dass sich Verwalter und Eigentümer auf Augenhöhe begegnen. Das Gesetz enthält zahlreiche Übergangs- und Überleitungsvorschriften, welche klarstellen, wie mit Altregelungen umzugehen ist.

Das ändert sich durch die WEG-Reform

• Bauliche Veränderungen werden leichter
• Vereinfachung der Beschlussfassung
• Verwalter bekommt mehr Befugnisse
• Mehr Recht für Eigentümer
• Neue Regelungen für Eigentümerversammlungen
• Zertifizierung des Verwalters
• Harmonisierung von Miet- und Eigentumsrecht