Neuerungen für Vermieter in 2024

Von der CO₂-Abgabe, Heizungsgesetz, Balkonkraftwerk bis zum Kabel-TV, für Vermieter gibt es einige gesetzliche Änderungen im neuen Jahr zu beachten. Welche neuen Rechte und Pflichten daraus entstehen, welche Fristen eingehalten werden müssen – Erfahren Sie, was sich für Sie bei der Vermietung in 2024 verändert.

Um den Klimaschutz voranzutreiben, wurde die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe eingeführt. Sie soll 2024 von 30 auf 45 Euro pro Tonne CO₂ steigen. Seit Anfang 2023 müssen sich auch Vermieter an der CO₂-Abgabe auf Gas oder Öl für die Heizung im Mietshaus beteiligen. Die Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter erfolgt nach einem Stufenmodell. Je schlechter der energetische Zustand des Hauses, desto höher ist der Anteil der Vermieter. In Gebäuden, die gar nicht oder nur schlecht isoliert sind, kann er bis zu 95 Prozent betragen.

Eine Aufteilung von 50:50 Prozent ergibt sich zum Beispiel bei der Energieeffizienzklasse E. Verfügt das Mietobjekt über eine Zentralheizung, müssen die Vermieter ihren Anteil an der CO-Abgabe selbst berechnen und mit den Heizkosten der Mieter verrechnen. Diese Abrechnung wird erstmals 2024 mit der Nebenkostenabrechnung für 2023 fällig. Die für die Berechnung notwendigen Daten wie CO₂-Faktor, Energieeffizienzklasse, finden sich auf der Rechnung des Brennstofflieferanten und im Energieausweis. Das Bundeswirtschaftsministerium stellt ein Online-Tool als Berechnungshilfe zur Verfügung. Wenn die Mieter ihren Brennstoff selbst beziehen, zum Beispiel bei Etagenheizungen, müssen sie den Anteil selbst ermitteln und dem Vermieter in Rechnung stellen. Die Rückzahlung muss innerhalb von zwölf Monaten erfolgen.

Am 1. Januar 2024 tritt die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes GEG, auch Wärmegesetz genannt, in Kraft. Grundsätzlich sieht die Novelle vor, dass neue Heizungsanlagen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Allerdings gilt dies zunächst nur für Neubauten in Neubaugebieten, für andere Neubauten und Bestandsgebäude gibt es Übergangsfristen. Diese sind eng verknüpft mit der kommunalen Wärmeplanung kWP zum Ausbau klimafreundlicher Wärmenetze, wie Fernwärme aus erneuerbaren Quellen.

Eine intakte Öl- oder Gasheizung darf der Eigentümer einer Mietimmobilie weiterbetreiben, sofern sie nicht älter als 30 Jahre ist. Auch neue fossile Heizungen dürfen innerhalb der Fristen noch eingebaut werden, allerdings nur nach einer verpflichtenden Beratung. Ab 2029 muss der fossile Brennstoff dann schrittweise durch einen Anteil Biomethan oder Bioöl ersetzt werden. Spätestens ab 2045 dürfen keine fossilen Heizungen mehr betrieben werden.

Mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz sind auch Änderungen im Mietrecht bei der Modernisierungsumlage verbunden. Wenn Vermieter eine alte Heizung gegen eine neue Anlage austauschen, die nach dem GEG zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird, dürfen sie die Kosten auf die Mieter umlegen. Werden dafür öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen, darf die Jahresmiete um zehn Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Fördermittel sind abzuziehen. Ohne öffentliche Förderung darf die Miete wie bei der bisherigen Modernisierungsumlage um acht Prozent der aufgewendeten Kosten erhöht werden.

Vermieter haben die Wahl, für welche Variante sie sich entscheiden. Eine Sonderregelung gilt für den Einbau einer Wärmepumpe. Hier dürfen die Kosten nur dann im Ganzen umgelegt werden, wenn die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe höher als 2,5 ist. Ansonsten sind es nur 50 Prozent. Diese Regelung soll verhindern, dass in unsanierten Mietshäusern ineffiziente Wärmepumpen eingebaut werden..

Für bestehende Heizungsanlagen sieht die Novelle des GEG in Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten einen Heizungscheck und eine Optimierung durch Fachpersonal vor. Geprüft werden soll die Effizienz der Wärmeerzeugung und der Heizungspumpe, ob die Heizungsrohre ausreichend gedämmt sind und ob die Vorlauftemperatur optimal eingestellt ist. Bei Heizungen, die nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden, ist der Check spätestens nach 16 Betriebsjahren fällig, bei älteren Heizungen bis zum 30. September 2027.

Aufgrund der Haushaltskrise des Bundes werden einige Wohnraumförderprogramme der KfW-Bank und des BAFA im Jahr 2024 auslaufen. Die Bundesförderung Energieeffiziente Gebäude BEG im Sanierungsbereich wird jedoch fortgeführt, Stand 08.12.2023. Damit kann beim Einbau einer neuen BEG-konformen Heizung in einem vermieteten Gebäude ein Teil der Kosten über Darlehen und Tilgungszuschüsse der KfW-Bank finanziert werden.

Ab 2024 beträgt die Basisförderung 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Anders als zunächst geplant, können Vermieter auch vom sogenannten Klimageschwindigkeitsbonus profitieren, wenn der Heizungstausch bis Ende 2026 abgeschlossen wird. Damit erhöht sich der maximale Fördersatz auf bis zu 55 Prozent der förderfähigen Kosten. Für einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle wie Dämmung oder Fenstertausch gibt es weiterhin Zuschüsse vom BAFA.

Auf Grund hoher Energiepreise möchten viele Mieter gerne einen Teil ihres Haushaltsstroms selbst erzeugen. Mit einer Solaranlage auf dem Balkon ist das möglich. Die Bundesregierung sieht die Mini-Kraftwerke als Teil der Energiewende und will deshalb einige Regeln und Vorgaben für ihren Betrieb vereinfachen.

Unter anderem sollen Balkon-PV-Anlagen künftig als privilegierte Maßnahme gelten. Das heißt, Vermieter dürfen eine solche Anlage nicht pauschal verbieten, ohne dass ein triftiger, sachbezogener Grund vorliegt. Rein optische Einwände zählen nicht dazu. Da der Bundestag der Neuregelung noch zustimmen muss, wird sie voraussichtlich nicht vor dem 2. Quartal 2024 in Kraft treten.

Ab dem 01.07.2024 dürfen Vermieter die Kosten für den Kabel-TV-Anschluss endgültig nicht mehr über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Bei Mehrfamilienhäusern mit einem gemeinsamem Kabelanschluss durften Vermieter die monatlichen Gebühren für den Kabel-TV-Anschluss bisher über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen, das sogenannten Nebenkostenprivileg.

Eigentümer haben ein Sonderkündigungsrecht des TV-Bezugsvertrags bis 30.06 2024. Zu diesem Stichtag endet dann die gesetzliche Übergangsfrist für die Umlagefähigkeit. Mieter können künftig wählen und einen Einzelvertrag mit einem Kabel-TV-Anbieter abschließen oder ganz verzichten und auf Antenne, Satellit oder internetbasiertes Fernsehen umstellen.