Marktwertermittlung mit unseren Experten für den individuellen Wert Ihrer Immobile INDIVIDUELLE MARKTWERTERMITTLUNG MEHR ERFAHREN

Kompetenter Bewertungsservice durch unsere Experten

Eine exakte Wertermittlung ist die Basis für den erfolgreichen Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks zum bestmöglichen Marktpreis. Unsere erfahrenen Makler kennen den aktuellen Immobilienmarkt und stehen Ihnen mit fundiertem Know-how und persönlichen Service zur Seite. Mit ausgeklügeltem System und Erfahrung ermitteln sie professionell den individuellen Wert Ihrer Immobilie.

Verfahren zur Wertermittlung

Vergleichswertverfahren

Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit Ihrem Grundstück übereinstimmen. Im Regelfall wird das indirekte Vergleichswertverfahren genutzt.

Bezüglich des Grund und Boden basiert das indirekte Vergleichswertverfahren auf der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Ein anderer Weg ist die Nutzung der Bodenrichtwerte, welche die Gutachterausschüsse empirisch aus der Kaufpreissammlung ableiten. Diese werden für größere Städte in Form von Bodenrichtwertkarten für bestimmte Lagen abgeleitet, wobei im Regelfall Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die der Wertableitung zugrunde liegende durchschnittliche Grundstücksgröße angegeben ist.

Sachwertverfahren

Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien wie z.B. eigengenutzten Einfamilienhäusern angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Herstellungskosten bzw. Wiederbeschaffungskosten oder Sachwert bemisst. Traditionell wird deshalb das Sachwertverfahren bei eigengenutzten Objekten wie Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.

Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau oder Ersatz des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Ganz explizit sind hier nicht „Rekonstruktionskosten“ gemeint. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Bodens wird im Vergleichswertverfahren bestimmt.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Reinerträge, die mit diesen Objekten dauerhaft erwirtschaftet werden. Ertragswert entspricht Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. Einzahlungen und Auszahlungen. Es wird insbesondere bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes angewendet.

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, z.B. Mietwohngrundstücke mit Mehrfamilienhäusern, Geschäftsgrundstücke mit Büro-, Geschäftshäuser und Einkaufszentren, Spezialimmobilien wie Parkhäuser, Tankstellen, Hotels, Logistikflächen sowie gemischt genutzte Grundstücke.

FAQ zur Marktwertermittlung

Private Verkäufer stehen bei der Immobilienbewertung oft vor der Frage, welcher Preis für ihre Immobilie richtig wäre. Natürlich hängt man mit viel Herzblut an dem eigenen Haus, was die Einschätzung des Preises oft trübt und die Bewertung der Immobilie nicht einfacher macht.

Nur wer den Wert seiner Immobilie kennt, kann sie zu einem marktgerechten Preis anbieten. Für eine exakte Wertermittlung sind aktuelle Marktkenntnisse erforderlich, denn Immobilienpreise schwanken je nach Konjunktur und in Abhängigkeit von Angebot und Nachfrage.

Ein zu hoher Angebotspreis schreckt beispielsweise potentielle Käufer ab, ein zu niedriger Verkaufspreis kann zu einem großen Vermögensverlust führen. Mit der richtigen Immobilienbewertung vermeiden Sie diese unnötigen Fehler und verkaufen Ihre Immobilie schnell, sicher und zum bestmöglichen Preis.

Der Marktwert einer Immobilie, also der Preis, der tatsächlich beim Kauf bzw. Verkauf gezahlt wird, wird auch Verkehrswert genannt. Dieser muss nicht zwingend den Wert im Sinne von Herstellungskosten oder Renditemöglichkeiten widerspiegeln.

Um den Wert einer Immobilie zu schätzen, werden drei verschiedene Verfahren genutzt, deren Vorgehensweisen in der ImmoWertV geregelt sind: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren.

Welches Verfahren das sinnvollste ist und von Maklern und Gutachtern eingesetzt wird, hängt von der Art der Immobilie und deren Verwendungszweck ab.

Der Wert einer Immobilie wird durch verschiedene Faktoren bestimmt, die einen großen Unterschied im Kaufpreis ausmachen können. Eine Immobilienbewertung basiert auf der Summe dieser Faktoren.

Den größten Einfluss bei der Bewertung einer Immobilie hat deren Lage. Makro- und Mikrolage, Stadtgebiet, Randbezirk oder ländliche Region, sowie Nachbarschaft, Infrastruktur und Verkehrsanbindung in der unmittelbaren Umgebung.

Weitere wichtige Faktoren sind Immobilienart und Größe, Bausubstanz und Energieeffizienz, Ausstattung, Zustand, Baujahr, Modernisierungen, Ausbaumöglichkeiten, Erschließungszustand, Nutzung, Inventar, Mietverträge, Grundbucheinträge etc.

Die Kosten für die Wertermittlung einer Immobilie orientieren sich am Wert der Immobilie und am Schwierigkeitsgrad der Erstellung. Meist wird beispielsweise die Ermittlung des Wertes eines standardisierten Reihenhauses deutlich günstiger ausfallen, als die eines denkmalschutzten Fachwerkhauses.

Die genauen Kosten für die Wertermittlung Ihrer Immobilie erfahren Sie auf Anfrage. Wenn Sie KUPFER IMMOBILIEN mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragen, ist die Wertermittlung absolut kostenfrei für Sie.

Der Zeitaufwand für die Erstellung einer Bewertung hängt von dem Umfang und der darin einfließenden Details ab. Entsprechend der Vorbereitung werden für die Immobilienbewertung meist ein bis zwei Wochen benötigt.

Zunächst liegt es an Ihnen, alle relevanten und prüffähigen Objektunterlagen bereitzustellen, denn so können Sie die Zeit für die Erstellung verkürzen.

Für die jeweils unterschiedlichen Bewertungsverfahren können verschiedene Unterlagen aus der folgenden Auflistung benötigt werden.

Ein Grundbuchauszug, der nicht älter als drei Monate ist. Er ist erhältlich beim Grundbuchamt. Dabei geht es nicht um Abteilung 3, wo die Hypotheken eingetragen sind, sondern vor allem um Abteilung 2, wo eventuelle Ansprüche von Dritten verzeichnet werden, beispielsweise Nießbrauch, Wohn- oder Vorkaufsrechte.

Ein Auszug aus der Flurkarte, ebenfalls nicht älter als drei Monate und beim Katasteramt zu bekommen.

Die Bauzeichnungen der Immobilie, nicht nur Grundrisse, sondern auch Schnittzeichnungen sowie Zeichnungen von späteren An- oder Umbauten.

Die Baubeschreibung, die Wohnflächenberechnung und der Energieausweis.

Ein Auszug aus dem Bebauungsplan, dem Flächennutzungsplan und dem Baulastenverzeichnis, diese sind erhältlich beim Bauordnungsamt.

Ein Bodengutachten, Erschließungskostenbeitragsbescheide.

Eine Baukostenaufstellung, Kostennachweis für Sonderbauteile, Nachweise über Modernisierungen, etwa von Fenstern, Heizanlage, Dach oder Wärmedämmung.

Bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sowie die Abrechnung der Nebenkosten sowie die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.

Bei Erbbaurecht: der Erbbaurechtsvertrag und ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses.

Bei Objekten unter Denkmalschutz: eine Kopie des Denkmalbescheids.

Bei Mietobjekten: Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten sowie die Bewirtschaftungskostenabrechnung.

Lassen Sie sich vorab eine genaue Aufstellung der für die Bewertung benötigten Unterlagen geben. Wenn Sie KUPFER IMMOBILIEN mit der Bewertungserstellung beauftragen, kümmern wir uns selbstverständlich um die Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen.

Vorwiegend dient eine Immobilienbewertung zur Vorbereitung für die Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie. Wenn Sie KUPFER IMMOBILIEN mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragen, erstellen wir die Wertermittlung in jedem Fall kostenfrei für Sie.

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Unsere Experten haben die aktuelle Marktlage seit Jahren im Blick und sind informiert über aktuelle Preisentwicklungen und realistisch erzielbare Erlöse.

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