Professioneller Vermietungsservice von KUPFER IMMOBILIEN

Die Kautionsverpflichtung dem Vermieter gegenüber muss nicht zwingend mit der Einzahlung auf ein Mietkautionskonto beglichen werden. Als Alternativen kommen unter anderem die Bankbürgschaft und die Mietkautionsversicherung in Frage.

In beiden Fällen bürgt eine dritte Partei für die veranschlagte Kautionssumme, und verpflichtet sich, auf erstes Anfordern des Vermieters den vereinbarten Kautionsbetrag anstelle des Mieters zu zahlen. Der Mieter kann das eingesparte Geld verwenden, um seinen Umzug oder neues Mobilar zu finanzieren.

Auch der Vermieter profitiert von einer solchen Lösung. Er braucht kein gesondertes Mietkautionskonto anzulegen und Zeit in dessen Verwaltung zu investieren. Im Fall eines Kautionsanspruchs wendet er sich direkt an den Bürgen, der je nachdem eine Bank oder ein Versicherungsunternehmen ist.

Eine weitere Kautionsform sind verpfändete Sparkonten, wobei der Mieter selbst ein entsprechendes Sparkonto anlegt, dieses jedoch für die Dauer des Mietverhältnisses an den Vermieter verpfändet. Genau wie bei einer Bankbürgschaft kann der Vermieter damit auf erstes Anfordern auf das Geld zugreifen.

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution gibt es nicht. Daher sollten Sie unbedingt die Vereinbarungen zur Mietkaution in den Mietvertrag mit aufnehmen, da sonst kein Anspruch darauf besteht.

Das Mietrecht ist ein komplexes juristisches Gebilde. Regelmäßige Urteile des Bundesgerichtshofes machen es noch unübersichtlicher. Die wichtigsten Pflichten für Vermieter sind hier zusammengefasst.

Die Wohnung zur Verfügung stellen zu dem im Mietvertrag festgelegten Termin und Aushändigung der Schlüssel.

Instandhaltung und Reparatur, so dass die Wohnung dem Zustand entspricht, den sie bei Abschluss des Vertrages hatte, sowie Beseitigung von Schäden.

Gestattung der Aufnahme von engen Familienmitgliedern wie Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder, wenn die Wohnung nicht überbelegt wird.

Der Energieausweis gibt Aufschluss über den energetischen Zustand einer Immobilie. Damit sollen Miet- und Kaufinteressenten eine objektive Information darüber bekommen, mit welchen Energiekosten sie voraussichtlich zu rechnen haben.

Gebäude mit schlechten Energiekennwerten sollen den Gebäudeeigentümer zu energetisch wirksamen Modernisierungen motivieren. Generell unterscheidet man zwischen zwei Arten, dem verbrauchsorientierten und dem bedarfsorientierten Energieausweis.

Bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien müssen verschiedene Angaben aus dem Energieausweis dargestellt werden. Ein Energieausweis ist zudem immer dann erforderlich, wenn eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet oder verkauft wird. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis unaufgefordert vorgezeigt und nach Abschluss des Vertrages übergeben werden.

Achtung: Eigentümer, die sich nicht an diese Regelung halten, müssen schlimmstenfalls mit einem Bußgeld bis zu 15.000 Euro rechnen. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben dagegen keinen Anspruch auf einen Energieausweis.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich darin unterscheiden, wie die Energiekennwerte ermittelt werden: einen Bedarfsausweis und einen Verbrauchsausweis. Ein Verbrauchsausweis ist aufgrund des geringeren Aufwands bei der Datenerhebung in der Regel günstiger. Er ist jedoch auch weniger aussagekräftig.

Bedarfsbasierte Energieausweise sind vorgeschrieben für Gebäude mit weniger als 5 Wohnungen, die mit einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 errichtet und nicht mindestens auf das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung WSVO von 1977 modernisiert wurden. Auch wer künftig Mittel aus staatlichen Förderprogrammen zur energetischen Sanierung seines Gebäudes bekommen möchte, muss einen Bedarfsausweis vorlegen.

Für alle anderen Wohngebäude, also bei Gebäuden mit mehr als 5 Wohnungen und einem Bauantrag nach dem 1. November 1977, besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Allerdings raten Mieterbund und Verbraucherzentralen bei Wohngebäuden grundsätzlich zum Bedarfsausweis.

Die zulässigen Gründe, um einem Mieter zu kündigen sind gesetzlich vorgegeben. Die Kündigungsfrist hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Allerdings gibt es bei der Mieterkündigung eine ganze Reihe von Regeln und Ausnahmen, die es zu beachten gilt.

Während der Mieter das Mietverhältnis jederzeit beenden kann, muss der Vermieter sein berechtigtes Interesse an einer Kündigung begründen. Gesetz und Rechtsprechung setzen dem Vermieter enge Grenzen. Eine der wenigen Ausnahmen gilt für das vom Vermieter selbstbewohnte Zweifamilienhaus.

Der Vermieter kann dem Mieter nur dann kündigen, wenn dafür rechtlich wirksame Gründe vorliegen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

In Deutschland genießen Mieter besonderen Schutz, daher bedarf eine fristlose Kündigung eines Mieters einer besonderen Begründung. Diese ist dann gegeben, wenn der Mieter beispielsweise seine Miete nicht zahlt.

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.

Außerordentlich kündigen darf der Vermieter auch, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung eines Mieters sind beispielsweise, wenn der Mieter den Hausfrieden ständig stört, indem er gegen die Hausordnung verstößt, Lärmbelästigung verursacht, sich gegenüber anderen Bewohnern aggressiv verhält, andere Bewohner beleidigt oder Müll im Hausflur deponiert.

Herrscht durch einen oder mehrere dieser Punkte ein unzumutbarer Zustand, ist eine fristlose Kündigung legitim. Jedoch muss gegenüber diesem Mieter eine Abmahnung erfolgt sein. Zudem liegt der Vermieter in der Beweislast.

Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, kann dem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel vor Ort entnommen werden.

Die Mietpreisbremse gilt bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen, nicht jedoch bei Neubauten. Die Miete für eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer ohne Beschränkung festlegen. Investoren sollen durch die Mietpreisbremse nicht gehemmt werden, neuen Wohnraum zu schaffen.

Ähnliches gilt bei Modernisierungsmaßnahmen. Die Mietpreisbremse soll Vermieter nicht davon abhalten, bestehende Wohnungen zu modernisieren. Damit sich die Kosten rechnen, ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Liegt die Miete bereits oberhalb der Preisdeckelung, kann sich der Vermieter zudem auf den Bestandschutz berufen. Vermieter dürfen eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung also auch weiterhin verlangen.

Auf Wunsch helfen Ihnen unsere erfahrenen Vermietungsspezialisten gerne bei Fragen und beraten Sie über mögliche Mietformen, Modernisierungsmaßnahmen und vieles mehr.