FAQ FRAGEN & ANTWORTEN

Fragen und Antworten zum Thema Immobilien

Wählen Sie Ihre Fragen aus, um mehr über die Miete, Kauf, Vermietung oder den Verkauf von Immobilien zu erfahren. Hier finden Sie die Antworten auf die häufigsten Fragen zum Thema Immobilien.

FAQ zur Vermietung

Die Kautionsverpflichtung dem Vermieter gegenüber muss nicht zwingend mit der Einzahlung auf ein Mietkautionskonto beglichen werden. Als Alternativen kommen unter anderem die Bankbürgschaft und die Mietkautionsversicherung in Frage.

In beiden Fällen bürgt eine dritte Partei für die veranschlagte Kautionssumme, und verpflichtet sich, auf erstes Anfordern des Vermieters den vereinbarten Kautionsbetrag anstelle des Mieters zu zahlen. Der Mieter kann das eingesparte Geld verwenden, um seinen Umzug oder neues Mobilar zu finanzieren.

Auch der Vermieter profitiert von einer solchen Lösung. Er braucht kein gesondertes Mietkautionskonto anzulegen und Zeit in dessen Verwaltung zu investieren. Im Fall eines Kautionsanspruchs wendet er sich direkt an den Bürgen, der je nachdem eine Bank oder ein Versicherungsunternehmen ist.

Eine weitere Kautionsform sind verpfändete Sparkonten, wobei der Mieter selbst ein entsprechendes Sparkonto anlegt, dieses jedoch für die Dauer des Mietverhältnisses an den Vermieter verpfändet. Genau wie bei einer Bankbürgschaft kann der Vermieter damit auf erstes Anfordern auf das Geld zugreifen.

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution gibt es nicht. Daher sollten Sie unbedingt die Vereinbarungen zur Mietkaution in den Mietvertrag mit aufnehmen, da sonst kein Anspruch darauf besteht.

Das Mietrecht ist ein komplexes juristisches Gebilde. Regelmäßige Urteile des Bundesgerichtshofes machen es noch unübersichtlicher. Die wichtigsten Pflichten für Vermieter sind hier zusammengefasst.

Die Wohnung zur Verfügung stellen zu dem im Mietvertrag festgelegten Termin und Aushändigung der Schlüssel.

Instandhaltung und Reparatur, so dass die Wohnung dem Zustand entspricht, den sie bei Abschluss des Vertrages hatte, sowie Beseitigung von Schäden.

Gestattung der Aufnahme von engen Familienmitgliedern wie Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder, wenn die Wohnung nicht überbelegt wird.

Der Energieausweis gibt Aufschluss über den energetischen Zustand einer Immobilie. Damit sollen Miet- und Kaufinteressenten eine objektive Information darüber bekommen, mit welchen Energiekosten sie voraussichtlich zu rechnen haben.

Gebäude mit schlechten Energiekennwerten sollen den Gebäudeeigentümer zu energetisch wirksamen Modernisierungen motivieren. Generell unterscheidet man zwischen zwei Arten, dem verbrauchsorientierten und dem bedarfsorientierten Energieausweis.

Bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien müssen verschiedene Angaben aus dem Energieausweis dargestellt werden. Ein Energieausweis ist zudem immer dann erforderlich, wenn eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet oder verkauft wird. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis unaufgefordert vorgezeigt und nach Abschluss des Vertrages übergeben werden.

Achtung: Eigentümer, die sich nicht an diese Regelung halten, müssen schlimmstenfalls mit einem Bußgeld bis zu 15.000 Euro rechnen. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben dagegen keinen Anspruch auf einen Energieausweis.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich darin unterscheiden, wie die Energiekennwerte ermittelt werden: einen Bedarfsausweis und einen Verbrauchsausweis. Ein Verbrauchsausweis ist aufgrund des geringeren Aufwands bei der Datenerhebung in der Regel günstiger. Er ist jedoch auch weniger aussagekräftig.

Bedarfsbasierte Energieausweise sind vorgeschrieben für Gebäude mit weniger als 5 Wohnungen, die mit einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 errichtet und nicht mindestens auf das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung WSVO von 1977 modernisiert wurden. Auch wer künftig Mittel aus staatlichen Förderprogrammen zur energetischen Sanierung seines Gebäudes bekommen möchte, muss einen Bedarfsausweis vorlegen.

Für alle anderen Wohngebäude, also bei Gebäuden mit mehr als 5 Wohnungen und einem Bauantrag nach dem 1. November 1977, besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Allerdings raten Mieterbund und Verbraucherzentralen bei Wohngebäuden grundsätzlich zum Bedarfsausweis.

Die zulässigen Gründe, um einem Mieter zu kündigen sind gesetzlich vorgegeben. Die Kündigungsfrist hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Allerdings gibt es bei der Mieterkündigung eine ganze Reihe von Regeln und Ausnahmen, die es zu beachten gilt.

Während der Mieter das Mietverhältnis jederzeit beenden kann, muss der Vermieter sein berechtigtes Interesse an einer Kündigung begründen. Gesetz und Rechtsprechung setzen dem Vermieter enge Grenzen. Eine der wenigen Ausnahmen gilt für das vom Vermieter selbstbewohnte Zweifamilienhaus.

Der Vermieter kann dem Mieter nur dann kündigen, wenn dafür rechtlich wirksame Gründe vorliegen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

In Deutschland genießen Mieter besonderen Schutz, daher bedarf eine fristlose Kündigung eines Mieters einer besonderen Begründung. Diese ist dann gegeben, wenn der Mieter beispielsweise seine Miete nicht zahlt.

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.

Außerordentlich kündigen darf der Vermieter auch, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung eines Mieters sind beispielsweise, wenn der Mieter den Hausfrieden ständig stört, indem er gegen die Hausordnung verstößt, Lärmbelästigung verursacht, sich gegenüber anderen Bewohnern aggressiv verhält, andere Bewohner beleidigt oder Müll im Hausflur deponiert.

Herrscht durch einen oder mehrere dieser Punkte ein unzumutbarer Zustand, ist eine fristlose Kündigung legitim. Jedoch muss gegenüber diesem Mieter eine Abmahnung erfolgt sein. Zudem liegt der Vermieter in der Beweislast.

Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, kann dem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel vor Ort entnommen werden.

Die Mietpreisbremse gilt bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen, nicht jedoch bei Neubauten. Die Miete für eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer ohne Beschränkung festlegen. Investoren sollen durch die Mietpreisbremse nicht gehemmt werden, neuen Wohnraum zu schaffen.

Ähnliches gilt bei Modernisierungsmaßnahmen. Die Mietpreisbremse soll Vermieter nicht davon abhalten, bestehende Wohnungen zu modernisieren. Damit sich die Kosten rechnen, ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Liegt die Miete bereits oberhalb der Preisdeckelung, kann sich der Vermieter zudem auf den Bestandschutz berufen. Vermieter dürfen eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung also auch weiterhin verlangen.

Auf Wunsch helfen Ihnen unsere erfahrenen Vermietungsspezialisten gerne bei Fragen und beraten Sie über mögliche Mietformen, Modernisierungsmaßnahmen und vieles mehr.

FAQ zur Scheidungsimmobilie

Die unabhängige Immobilienbewertung von KUPFER IMMOBILIEN trägt dazu bei Konflikte zu vermeiden. Unsere Experten bewerten alle wertbildenden Faktoren wie Größe, Lage und Zustand Ihrer Immobilie im Hinblick auf die aktuelle Marktsituation sowie das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. So kann der optimale Verkaufspreis für Ihre Immobilie festgelegt werden.

Bei Scheidungsimmobilien ist es besonders wichtig, eine Verkaufsstrategie festzulegen, die den Wünschen beider Parteien gerecht wird. Unsere erfahrenen Makler berücksichtigen dabei Ihre Anliegen und schöpfen aus den Möglichkeiten, das optimale Verkaufsergebnis für Sie zu erzielen.

So wird ein erfolgreicher Verkauf der Scheidungsimmobilie garantiert. Mit einer fairen finanziellen Übereinkunft gehen beide Parteien als Gewinner hervor.

 

Falls alle Ansätze, eine gütliche Einigung herbeizuführen, scheitern, bleibt nur noch der Weg vor Gericht. Ein Antrag auf Teilungsversteigerung eines Beteiligten führt letztlich zur Zwangsversteigerung. Diese hat fast immer erhebliche finanzielle Einbußen für beide Parteien zur Folge. Lassen Sie es nicht so weit kommen.

Dieser Inhalt dient unverbindlichen Informationszwecken und stellt weder eine Steuer- noch eine Rechtsberatung dar. Die Angaben sind ohne Gewähr und können eine individuelle Beratung nicht ersetzen. Wir verfügen über ein vielfältiges Netzwerk zu renommierten Steuerberatern, Rechtsanwälten und Notaren, das wir Ihnen gerne zur Verfügung stellen.

 

FAQ zur Online Wertermittlung

Mit unserer Online Wertermittlung können Sie sich vorab mit wenigen Klicks einen groben Überblick über den möglichen Wert Ihrer Immobilie verschaffen. Geben Sie die relevanten Eckdaten Ihrer Immobilie in unser Online-Formular ein, um die kostenlose Immobilienbewertung zu starten.

Nach Abschluß der Dateneingabe erhalten Sie innerhalb weniger Minuten die Wertauskunft Ihrer Immobilie kostenfrei und bequem per E-Mail. Dieser Service steht Ihnen rund um die Uhr zur Verfügung.

Die Sofort-Bewertung bietet Eigentümern die Möglichkeit, sich schnell und unverbindlich einen Einblick in den aktuellen Immobilienmarkt zu verschaffen. Mit Hilfe des ermittelten Marktwertes können Sie die Verkaufssituation rund um Ihre Immobilie sofort besser und vor allem realistisch einschätzen.

Die Wohnwertanalyse erfolgt online auf Basis einer umfangreichen Datenbank, wobei vergleichbare Immobilienangebote in ähnlicher Lage ausgewertet werden.

Der Marktwert wird anhand der Lage Ihres Objekts ermittelt und spiegelt einen allgemeinen Wert ohne Berücksichtigung der konkreten Größe, Ausstattung, Baujahresklasse etc. wider. Auf Wunsch erhalten Sie eine individuelle Wertermittlung von unseren Experten.

Das Ergebnis beruht auf einer mit wissenschaftlich fundierten Verfahren durchgeführten Auswertung des aktuellen Immobilienmarktes und bietet Ihnen einen ersten Richtwert.

Die Analyse ersetzt nicht die Berücksichtigung der Details und Besonderheiten Ihrer Immobilie. Da jedes Objekt ein Unikat mit einzigartigen Vorzügen ist, ist eine umfassende persönliche Immobilienbewertung vor Ort unverzichtbar und zahlt sich wahrlich aus.

Bei exklusiven Objekten mit spezieller Ausstattung oder bei Luxusimmobilien können wir über eine individuelle Bewertung einen bis zu 35% höheren Marktwert erzielen, als über das Online-Verfahren.

Bitte kontaktieren Sie uns bei Fragen, oder vereinbaren Sie einen Termin mit uns.

Für die Wertermittlung wird das Vergleichswertverfahren in Anlehnung an §15 ImmoWertV verwendet. Die Vergleichspreise stammen aus dem Datenbestand von ImmobilienScout24. Verwendet werden bei den Objekten jeweils die letzten eingestellten Preis- und Objektinformationen. Bei den in der Datenbank angegebenen Preisen handelt es sich um Angebotspreise. Auf die Angebotspreise wird ein statistisch berechneter Abschlag auf den tatsächlichen Verkaufspreis vorgenommen. Dieser Abschlag wird auf Basis des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage von Objekten dieser Art berechnet. Die Auswahl der verwendeten Vergleichsobjekte erfolgt mit Hilfe eines Ähnlichkeitsalgorithmus.

Eine Bewertung erfolgt nur, wenn eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten mit hinreichend übereinstimmenden Zustandskriterien gefunden wurde. Nach den Vorschriften der ImmoWertV sind Abweichungen von wertbeeinflussenden Merkmalen der Vergleichsobjekte durch Zu- und Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Der Wunsch nach einem Eigenheim ist der Traum vieler Deutschen. Durch niedrige Zinsen und den Bau zahlreicher Häuser auch in Innenstadtlagen erfüllen sich immer mehr Menschen diesen Traum und heizen damit den Markt an.

Resultierende Wertspanne

Die Wertspanne erhöht sich, je ungewöhnlicher eine Immobilie ist. Objekte in Märkten mit wenig Angebot und Nachfrage haben regelmäßig höhere Wertspannen.

FAQ zur Marktwertermittlung

Private Verkäufer stehen bei der Immobilienbewertung oft vor der Frage, welcher Preis für ihre Immobilie richtig wäre. Natürlich hängt man mit viel Herzblut an dem eigenen Haus, was die Einschätzung des Preises oft trübt und die Bewertung der Immobilie nicht einfacher macht.

Nur wer den Wert seiner Immobilie kennt, kann sie zu einem marktgerechten Preis anbieten. Für eine exakte Wertermittlung sind aktuelle Marktkenntnisse erforderlich, denn Immobilienpreise schwanken je nach Konjunktur und in Abhängigkeit von Angebot und Nachfrage.

Ein zu hoher Angebotspreis schreckt beispielsweise potentielle Käufer ab, ein zu niedriger Verkaufspreis kann zu einem großen Vermögensverlust führen. Mit der richtigen Immobilienbewertung vermeiden Sie diese unnötigen Fehler und verkaufen Ihre Immobilie schnell, sicher und zum bestmöglichen Preis.

Der Marktwert einer Immobilie, also der Preis, der tatsächlich beim Kauf bzw. Verkauf gezahlt wird, wird auch Verkehrswert genannt. Dieser muss nicht zwingend den Wert im Sinne von Herstellungskosten oder Renditemöglichkeiten widerspiegeln.

Um den Wert einer Immobilie zu schätzen, werden drei verschiedene Verfahren genutzt, deren Vorgehensweisen in der ImmoWertV geregelt sind: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren.

Welches Verfahren das sinnvollste ist und von Maklern und Gutachtern eingesetzt wird, hängt von der Art der Immobilie und deren Verwendungszweck ab.

Der Wert einer Immobilie wird durch verschiedene Faktoren bestimmt, die einen großen Unterschied im Kaufpreis ausmachen können. Eine Immobilienbewertung basiert auf der Summe dieser Faktoren.

Den größten Einfluss bei der Bewertung einer Immobilie hat deren Lage. Makro- und Mikrolage, Stadtgebiet, Randbezirk oder ländliche Region, sowie Nachbarschaft, Infrastruktur und Verkehrsanbindung in der unmittelbaren Umgebung.

Weitere wichtige Faktoren sind Immobilienart und Größe, Bausubstanz und Energieeffizienz, Ausstattung, Zustand, Baujahr, Modernisierungen, Ausbaumöglichkeiten, Erschließungszustand, Nutzung, Inventar, Mietverträge, Grundbucheinträge etc.

Die Kosten für die Wertermittlung einer Immobilie orientieren sich am Wert der Immobilie und am Schwierigkeitsgrad der Erstellung. Meist wird beispielsweise die Ermittlung des Wertes eines standardisierten Reihenhauses deutlich günstiger ausfallen, als die eines denkmalschutzten Fachwerkhauses.

Die genauen Kosten für die Wertermittlung Ihrer Immobilie erfahren Sie auf Anfrage. Wenn Sie KUPFER IMMOBILIEN mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragen, ist die Wertermittlung absolut kostenfrei für Sie.

Der Zeitaufwand für die Erstellung einer Bewertung hängt von dem Umfang und der darin einfließenden Details ab. Entsprechend der Vorbereitung werden für die Immobilienbewertung meist ein bis zwei Wochen benötigt.

Zunächst liegt es an Ihnen, alle relevanten und prüffähigen Objektunterlagen bereitzustellen, denn so können Sie die Zeit für die Erstellung verkürzen.

Für die jeweils unterschiedlichen Bewertungsverfahren können verschiedene Unterlagen aus der folgenden Auflistung benötigt werden.

Ein Grundbuchauszug, der nicht älter als drei Monate ist. Er ist erhältlich beim Grundbuchamt. Dabei geht es nicht um Abteilung 3, wo die Hypotheken eingetragen sind, sondern vor allem um Abteilung 2, wo eventuelle Ansprüche von Dritten verzeichnet werden, beispielsweise Nießbrauch, Wohn- oder Vorkaufsrechte.

Ein Auszug aus der Flurkarte, ebenfalls nicht älter als drei Monate und beim Katasteramt zu bekommen.

Die Bauzeichnungen der Immobilie, nicht nur Grundrisse, sondern auch Schnittzeichnungen sowie Zeichnungen von späteren An- oder Umbauten.

Die Baubeschreibung, die Wohnflächenberechnung und der Energieausweis.

Ein Auszug aus dem Bebauungsplan, dem Flächennutzungsplan und dem Baulastenverzeichnis, diese sind erhältlich beim Bauordnungsamt.

Ein Bodengutachten, Erschließungskostenbeitragsbescheide.

Eine Baukostenaufstellung, Kostennachweis für Sonderbauteile, Nachweise über Modernisierungen, etwa von Fenstern, Heizanlage, Dach oder Wärmedämmung.

Bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sowie die Abrechnung der Nebenkosten sowie die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.

Bei Erbbaurecht: der Erbbaurechtsvertrag und ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses.

Bei Objekten unter Denkmalschutz: eine Kopie des Denkmalbescheids.

Bei Mietobjekten: Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten sowie die Bewirtschaftungskostenabrechnung.

Lassen Sie sich vorab eine genaue Aufstellung der für die Bewertung benötigten Unterlagen geben. Wenn Sie KUPFER IMMOBILIEN mit der Bewertungserstellung beauftragen, kümmern wir uns selbstverständlich um die Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen.

Vorwiegend dient eine Immobilienbewertung zur Vorbereitung für die Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie. Wenn Sie KUPFER IMMOBILIEN mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragen, erstellen wir die Wertermittlung in jedem Fall kostenfrei für Sie.

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